Logement vacant : comment le protéger du squat, et que faire si des occupants s’installent

Entre deux locations, pendant une succession, le temps de travaux ou toute l’année pour une résidence secondaire, un logement vide attire parfois des occupants indésirables. La loi du 27 juillet 2023 a renforcé les sanctions et accéléré les procédures, mais la protection d’un logement vacant dépend aussi de détails très concrets : la présence de meubles, la rapidité de la réaction et les preuves que le propriétaire a sous la main le jour où il en a besoin.

Pourquoi les meubles changent tout

Le Code pénal distingue deux situations. L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le maintien dans les lieux qui suit, sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Or la loi précise que constitue notamment le domicile d’une personne tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, qu’elle y habite ou non, et qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale. Un logement meublé, même inoccupé, est donc un domicile au sens pénal.

Un local d’habitation vide de tout meuble relève d’une autre infraction : l’introduction dans un local à usage d’habitation par les mêmes procédés est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. La différence ne tient pas seulement à la peine. Elle pèse aussi sur la vitesse de la procédure administrative d’évacuation, comme on va le voir.

Les bons réflexes avant le départ

• Laisser quelques meubles et effets personnels, plutôt qu’un logement entièrement vidé : c’est ce qui fait du lieu un domicile.
• Organiser un passage régulier, par un proche, un voisin ou un professionnel, et faire relever le courrier. Un logement qui paraît habité est moins exposé.
• Sécuriser les accès : porte renforcée, serrure de qualité, volets, détecteur ou alarme reliée à un téléphone.
• Prévenir le voisinage et, en copropriété, le syndic, avec un numéro à appeler au moindre mouvement suspect.
• Vérifier l’assurance habitation : beaucoup de contrats limitent les garanties après une certaine durée d’inoccupation, et l’assureur doit en être informé.
• Garder les preuves à portée de main : titre de propriété, avis de taxe foncière, photos datées de l’intérieur. Ce sont les pièces que la procédure exigera.

Si des occupants se sont installés : la procédure administrative

L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 permet au propriétaire de demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux, sans passer d’abord par un juge. Il vise le domicile d’autrui, résidence principale ou non, mais aussi tout local à usage d’habitation. Trois conditions sont exigées : avoir déposé plainte, prouver que le logement est son domicile ou sa propriété, et avoir fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Si l’occupation empêche de produire le titre, le préfet sollicite l’administration fiscale pour établir le droit du propriétaire.

Le préfet doit statuer dans les quarante-huit heures suivant la réception de la demande. La mise en demeure fixe aux occupants un délai pour partir qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours, et un recours en référé suspend l’exécution. Passé le délai, le préfet procède à l’évacuation forcée. On mesure ici l’intérêt d’un logement meublé : vingt-quatre heures au lieu de sept jours, et pas de suspension par un référé.

Le dépôt de plainte et le constat doivent intervenir le plus vite possible : plus l’occupation est ancienne, plus elle se complique, notamment lorsque les occupants ont fait ouvrir des compteurs ou reçoivent du courrier à l’adresse. Un commissaire de justice peut dresser le constat le jour même et photographier les lieux, ce qui servira aussi pour évaluer les dégradations.

Ce qu’il ne faut surtout pas faire

Même face à des squatteurs, le propriétaire ne doit pas les expulser lui-même. Forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite, sans le concours de l’État, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Changer les serrures pendant leur absence, couper les fluides ou faire intervenir des personnes pour les faire partir expose le propriétaire à des poursuites qui peuvent bloquer la procédure. Le bon réflexe est l’inverse : plainte immédiate, constat, demande au préfet.

Quand la voie administrative ne suffit pas

Le préfet peut refuser si les conditions ne sont pas réunies ou pour un motif impérieux d’intérêt général. Il reste alors la voie judiciaire. La trêve hivernale ne protège pas les personnes entrées dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ; pour les autres locaux, le juge peut supprimer ou réduire le sursis. Dans ces situations, où la qualification du lieu et le choix de la procédure déterminent les délais, l’accompagnement d’un avocat face à un squat permet d’engager immédiatement la bonne démarche et de constituer un dossier que le préfet ou le juge ne pourra pas écarter.

Protéger un logement vacant, c’est donc à la fois le rendre moins tentant, le rendre juridiquement plus protégé, et se tenir prêt à agir dans l’heure. Les meubles laissés sur place, les preuves rangées dans un dossier et le numéro du commissariat ne coûtent rien ; ils font gagner des jours.

Textes cités : Code pénal, articles 226-4, 226-4-2 et 315-1 ; loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, article 38 ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6.

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